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Flächen-Photovoltaik-Projekte, auch bekannt als Solarparks oder AgriPV-Projekte, gewinnen zunehmend an Bedeutung. Gerade in Zeiten der Energiewende bieten sie eine attraktive Möglichkeit, ungenutzte landwirtschaftliche oder sonstige Flächen wirtschaftlich zu nutzen. Wer jedoch als Eigentümerin eine Fläche für ein solches Solarprojekt verpachten möchte, sollte sich bewusst sein, dass Pachtverträge in diesem Bereich häufig eine Laufzeit von 30 Jahren oder mehr haben. Damit verbunden sind zahlreiche vertragliche, steuerliche und regulatorische Fragen, die eine sorgfältige Prüfung erfordern:

Langfristige vertragliche Bindungen und Nachfolgeregelungen

Pachtverträge für Photovoltaik-Projekte sind langfristige Vereinbarungen. Eine Laufzeit von 20 bis 40 Jahren ist nicht ungewöhnlich. Dies bedeutet, dass eine solche Planung oft mehrgenerationelle Projekte sind und auch Aspekte wie die Vermögnes- und Erbfolge einfließen. Erbrechtliche Fragestellungen, mögliche Verkäufe der Fläche oder auch Generationenwechsel innerhalb von landwirtschaftlichen Betrieben müssen in die Vertragsgestaltung einbezogen werden. Es ist ratsam, entsprechende Nachfolgeklauseln aufzunehmen, die eine reibungslose Übertragung der Rechte und Pflichten auf Erbinnen oder Nachfolgerinnen ermöglichen.

Kündigungsrechte bei Nicht-Umsetzung des Projekts

Ein häufiges Problem bei Solarprojekten ist die Verzögerung oder Nicht-Umsetzung der geplanten Anlage. In vielen Fällen binden Projektierer die Flächen durch Pachtverträge, setzen die geplante Anlage jedoch nicht zeitnah um. Dies kann dazu führen, dass die Eigentümer*innen jahrelang an einen Vertrag gebunden sind, ohne dass ein Solarpark realisiert wird. Es ist daher entscheidend, eine Frist für den Start der Umsetzung festzulegen, nach deren Ablauf der Pachtvertrag ohne Rückerstattung der Reservierungsgebühr gekündigt werden kann. Üblich sind Fristen von drei bis fünf Jahren.

Vertragsweitergabe an Dritte – Kontrolle über neue Vertragspartner

Viele ursprüngliche Vertragspartner beabsichtigen gar nicht, das Solarprojekt selbst umzusetzen. Stattdessen verkaufen sie die abgeschlossenen Pachtverträge an größere Projektierer oder Betreiber weiter. Dies kann für Verpächter*innen problematisch sein, insbesondere wenn der neue Vertragspartner wirtschaftlich weniger solide ist oder andere Ziele verfolgt. Es sollte daher vertraglich klar geregelt sein, unter welchen Bedingungen eine Vertragsübertragung zulässig ist. Kriterien wie die wirtschaftliche Stärke, die Erfahrung im Solarbereich oder auch der Sitz des Käufers können hierbei eine Rolle spielen, da etwa Betreiber aus dem Ausland den Verpächter im Streitfall einem erheblichen Kostenrisiko aussetzen.

Rückbaupflichten und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

Ein essenzieller Punkt in jedem Pachtvertrag für eine Photovoltaikanlage ist die Frage, was nach Ablauf der Vertragslaufzeit mit der Fläche geschieht. Die Anlage muss in der Regel zurückgebaut und die Fläche wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt werden. Dies ist jedoch vertraglich schwierig zu regeln, da nicht absehbar ist, welche regulatorischen Bestimmungen in 30 Jahren gelten. Es ist daher wichtig, detaillierte Rückbaupflichten festzulegen und eine finanzielle Absicherung für den Fall einer Insolvenz des Projektierers zu verlangen. Eine Rückbauversicherung oder ein entsprechendes Rückbaukonto kann hier Sicherheit bieten.

Reservierungsgebühr und deren Nicht-Rückerstattung bei Nicht-Umsetzung

Um sich die Flächen frühzeitig zu sichern, zahlen viele Projektierer eine sogenannte Reservierungsgebühr an die Eigentümer*innen. Diese dient als Entschädigung für die Wartezeit zwischen Vertragsschluss und der endgültigen Klärung der Umsetzbarkeit des Projekts. Es muss vertraglich sichergestellt sein, dass diese Gebühr nicht zurückerstattet wird, falls das Projekt letztlich doch nicht realisiert wird oder bestimmte Kündigungs- oder Rücktrittsmechanismen greifen. Andernfalls könnte der Verpächter oder die Verpächterin jahrelang Flächen blockiert haben, ohne einen realen Vorteil davon zu haben.

Beteiligungsmodelle für Verpächter*innen

In vielen Pachtverträgen wird den Eigentümer*innen die Möglichkeit eingeräumt, sich am Solarprojekt zu beteiligen – oft in Form einer Kommanditbeteiligung. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung. Eine Beteiligung bedeutet nicht nur potenzielle Einnahmen, sondern auch unternehmerische Risiken. Es sollte genau geregelt werden, in welcher Höhe eine Beteiligung möglich ist, welche Pflichten damit einhergehen und welche steuerlichen Konsequenzen dies hat.

Gewerbliche Nutzung der Fläche – steuerliche und regulatorische Risiken

Ein wichtiger Punkt ist der steuerliche Charakter der Pachtfläche. Wird die Fläche für ein Solarprojekt verpachtet, kann dies die gewerberechtliche Einordnung der Flächen ändern. Dies kann erhebliche steuerliche Folgen haben, insbesondere für Landwirt*innen, die bisher von bestimmten steuerlichen Begünstigungen profitieren. Es sollte daher geprüft werden, ob durch die Verpachtung eine gewerbliche Prägung entsteht und welche steuerlichen Konsequenzen dies nach sich zieht.

Grundsteuererhöhung durch PV-Projekte

Viele Solarprojekte führen zu einer Neubewertung der Grundstücke und damit zu einer Erhöhung der Grundsteuer. Um zu vermeiden, dass die Eigentümer*innen auf diesen Kosten sitzen bleiben, sollte im Pachtvertrag ausdrücklich festgehalten werden, dass der Pächter oder Betreiber für eine etwaige Erhöhung der Grundsteuer aufkommt.

AgriPV und die landwirtschaftliche Weiternutzung

In den letzten Jahren gab es einen großen Trend hin zu gemischt genutzten Flächen, sog. AgriPV-Projekten. Dabei steht die PV-Anlage auf landwritschaftlichen Acker- oder Grünlandflächen die dazwischen oder darunter weiter genutzt werden. Insbesondere bei solchen Flächen ist eine erhebliche Planung und Prüfung vonnöten, weil die Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und Nutzungs-Rechte un -Pflichten für mehrere Jahrzehnte im voraus sinnvoll geregelt werden müssen. Hier ist landwirtschaftliche Erfahrung und Expertise nötig um hier eine praktikable und sinnvolle Gestaltung zu ermöglichen. 

Individuelle Vertragsgestaltung für jedes Solarprojekt

Jedes Photovoltaik-Projekt ist einzigartig und bedarf einer individuellen Vertragsgestaltung. Die Auswirkungen eines solchen Projekts erstrecken sich oft über mehrere Jahrzehnte und betreffen nicht nur die derzeitigen Eigentümer*innen, sondern auch zukünftige Generationen. Daher ist eine sorgfältige Prüfung der Verträge essenziell. Standardisierte Musterverträge sind in der Regel nicht ausreichend, da sie die spezifischen Gegebenheiten der jeweiligen Fläche nicht ausreichend berücksichtigen.

Die Verpachtung von Flächen für Photovoltaik-Projekte kann wirtschaftlich attraktiv sein, birgt jedoch auch zahlreiche Risiken. Langfristige Bindungen, steuerliche Fragen, Rückbaupflichten und Nachfolgeregelungen müssen sorgfältig bedacht und vertraglich geregelt werden. Da es sich bei Solar-Pachtverträgen um hochpreisige und langlaufende Vereinbarungen handelt, ist es dringend zu empfehlen, einen auf diesem Gebiet spezialisierten Fachanwält*in hinzuzuziehen. Nur so lassen sich Fallstricke vermeiden und die wirtschaftlichen Vorteile eines Solarprojekts optimal nutzen.

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