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Seit einiger Zeit findet eine neue Einkommensquelle bei Grundeigentümern und Land- und Forstwirtschaftsbetrieben zunehmend Anklang - das teilweise sehr lukrative Einbringen von oft eh ertragsschwachen Flächen in naturschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen. Hier gibt es diverse Modelle, die es zu beleuchten gilt: 

Der Schutz von Natur und Umwelt ist eine zentrale Aufgabe des modernen Planungsrechts. Wenn Bauprojekte oder andere Eingriffe in die Natur erfolgen, verlangen die Naturschutzgesetze in der Regel, dass die dadurch entstehenden Beeinträchtigungen durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden. Dies geschieht durch sogenannte Ausgleichsflächen und Kompensationsmaßnahmen. Doch was bedeutet das konkret für Grundeigentümer*innen? Dieser Artikel gibt einen Überblick darüber, wie diese Maßnahmen funktionieren, welche Modelle existieren, wie lukrativ sie sein können und welche rechtlichen Fragen bei der Einbringung von Flächen zu beachten sind.

Grundlagen von Ausgleichsflächen und Kompensationsmaßnahmen

Das Konzept der Kompensationsmaßnahmen beruht auf dem sogenannten Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsgebot, das im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) verankert ist. Dieses verlangt, dass unvermeidbare Eingriffe in Natur und Landschaft durch gleichwertige Maßnahmen ausgeglichen oder ersetzt werden. Beispielsweise müssen beim Bau von Straßen, Gewerbegebieten oder großen Infrastrukturprojekten Flächen geschaffen oder aufgewertet werden, um den Verlust von natürlichen Lebensräumen auszugleichen.

Als Grundeigentümerin kann man Flächen für solche Maßnahmen zur Verfügung stellen. Diese Flächen werden dann entweder durch die Vorhabenträger (z. B. Bauunternehmen oder öffentliche Stellen) selbst aufgewertet oder es werden spezielle Dienstleister beauftragt, die sich um die naturschutzfachliche Umsetzung kümmern. In vielen Fällen bieten sich hier langfristige wirtschaftliche Chancen für die Eigentümerinnen, da für die Nutzung als Ausgleichsfläche Pachten oder einmalige Entschädigungen gezahlt werden.

Wie kommt man als Grundeigentümer*in an ein Kompensationsprojekt?

Wer über geeignete Flächen verfügt, kann auf verschiedene Weise an Kompensationsmaßnahmen teilnehmen. Eine Möglichkeit besteht darin, sich aktiv an die zuständigen Behörden oder an Vorhabenträger zu wenden, die nach geeigneten Flächen suchen. Eine weitere Möglichkeit ist, sich mit einem Ökokonto zu registrieren. Dabei handelt es sich um ein System, mit dem Grundeigentümer*innen Flächen vorbereiten und aufwerten können, um sie später an Vorhabenträger zu verkaufen oder zu verpachten.

Flächen, die sich besonders gut als Ausgleichsflächen eignen, sind unter anderem:

• landwirtschaftliche Flächen mit geringem Ertrag,
• ungenutzte Brachflächen,
• ehemalige Abbaugebiete oder Deponien,
• Wald- und Feuchtgebiete mit naturschutzfachlichem Potenzial.

Grundstücke mit einer hohen naturschutzfachlichen Wertigkeit oder mit Entwicklungspotenzial können besonders attraktive Angebote von Vorhabenträgern erhalten. Häufig sind Kommunen, Landesbehörden oder private Unternehmen auf der Suche nach geeigneten Flächen.

Modelle der Kompensationsmaßnahmen und ihre wirtschaftliche Attraktivität

Der traditionelle Landwirt verkauft sein Land nicht ohne Not – Punkt. Das ist eine verbreitete Reaktion auf das Thema der Einbringung in Kompensationsmaßnahmen. Erst langsam verbreitet sich die Erkenntnis, dass ein Verkauf gar nicht zwangsläufig ist, sondern dass auch langlaufende Pacht- und Nutzungsverträge eine Option sind, weshalb das Thema immer weitere Verbreitung findet. Doch auch die Langzeitverpachtung oder ähnliches ist nicht sorgenlos, hier gibt es diverse Aspekte, die es zu prüfen und zu berücksichtigen gilt. 

Es gibt unterschiedliche Modelle, nach denen Flächen für Kompensationsmaßnahmen genutzt werden können:

1. Dauerhafte Flächenverpachtung: Hierbei wird die Fläche langfristig (oft für 25 bis 50 Jahre) an den Vorhabenträger verpachtet, der dort Naturschutzmaßnahmen durchführt. Der Vorteil für Grundeigentümer*innen ist eine regelmäßige Einnahme über einen langen Zeitraum.
2. Flächenverkauf an Vorhabenträger oder öffentliche Stellen: Manche Eigentümer*innen entscheiden sich dafür, ihre Flächen dauerhaft zu verkaufen, um sofort eine größere Summe zu erhalten. Dies ist insbesondere dann eine attraktive Lösung, wenn die Fläche wirtschaftlich anderweitig kaum nutzbar ist.
3. Ökokonto-Modell: Wer langfristig denkt, kann eine Fläche selbst ökologisch aufwerten und diese dann als Kompensationsfläche zur Verfügung stellen. Das Ökokonto ermöglicht es, bereits durchgeführte Maßnahmen später gegen eine Entschädigung an Vorhabenträger zu verkaufen.
4. Eigene Pflegeverpflichtung: In einigen Fällen können Grundeigentümer*innen die Verpflichtung zur Pflege der Kompensationsfläche selbst übernehmen. Hierbei wird ein Vertrag geschlossen, in dem festgelegt ist, welche Maßnahmen regelmäßig durchgeführt werden müssen (z. B. Mahd von Wiesen oder die Pflege von Feuchtgebieten). Dafür gibt es laufende Zahlungen oder Zuschüsse.

Die wirtschaftliche Attraktivität solcher Modelle hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Lage der Fläche, ihr naturschutzfachliches Potenzial und die Nachfrage nach Kompensationsmaßnahmen in der Region.

Wichtige rechtliche Fragen für Grundeigentümer*innen

Bei der Einbringung von Flächen in Kompensationsmaßnahmen stellen sich verschiedene rechtliche Fragen, die vorab geklärt werden sollten:

• Wie lange ist die vertragliche Bindung? Viele Kompensationsmaßnahmen erfordern eine langfristige Bindung der Flächen. Eigentümer*innen sollten sicherstellen, dass sie sich nicht übermäßig lange an unwirtschaftliche Bedingungen binden.
• Welche Einschränkungen gelten für die Flächennutzung? Nach der Umwidmung zur Kompensationsfläche ist eine Rückkehr zur landwirtschaftlichen Nutzung oder anderweitigen Verwertung oft ausgeschlossen oder stark eingeschränkt.
• Wie wird sichergestellt, dass die Maßnahmen korrekt umgesetzt werden? Es ist wichtig, klare Vereinbarungen darüber zu treffen, wer für die Umsetzung und Pflege der Maßnahmen verantwortlich ist und wie diese kontrolliert werden.
• Wie wird die Finanzierung geregelt? Grundbesitzer*innen sollten sicherstellen, dass sie eine angemessene Vergütung für die Bereitstellung ihrer Flächen erhalten und nicht selbst für spätere Maßnahmen aufkommen müssen.
• Wie sieht es mit steuerlichen Auswirkungen aus? Je nach Vertragsmodell kann es steuerliche Konsequenzen geben, insbesondere wenn eine Fläche verkauft oder in eine gewerbliche Nutzung überführt wird. Eine Steuerberaterin sollte frühzeitig hinzugezogen werden.
• Was passiert nach Ablauf der Maßnahme? In vielen Fällen bleibt eine Fläche auch nach Ablauf der vertraglichen Bindung in einem naturschutzrechtlichen Status. Es ist wichtig, zu prüfen, ob und wie eine Rückführung in eine andere Nutzung möglich ist. Zudem ist fraglich, wie absehbar der regulatorische Status in 30 oder 50 Jahren sein wird. Hier heißt es langfristig denken und planen. 

Fazit

Die Bereitstellung von Flächen für Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen kann für Grundeigentümerinnen eine attraktive Möglichkeit sein, ungenutzte oder wirtschaftlich wenig rentable Flächen sinnvoll zu nutzen. Allerdings sind solche Verträge in der Regel langfristig und mit weitreichenden rechtlichen Verpflichtungen verbunden. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Fläche in eine Kompensationsmaßnahme einzubringen, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Eine fachkundige Beratung durch Rechts- und Steuerexpertinnen ist dringend zu empfehlen, um langfristig wirtschaftlich sinnvolle und rechtlich abgesicherte Entscheidungen zu treffen.

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